El complicado acceso a la vivienda para jóvenes y hogares vulnerables se ha convertido en uno de los principales retos urbanos de Andalucía y del resto del país, una situación que se agrava especialmente en ciudades como Málaga o Sevilla. Así lo constata un reciente informe de la Universidad de Málaga (Análisis exploratorio de la capacidad de acceso a la vivienda en España), donde se concluye que los hogares jóvenes unipersonales o monoparentales tienen una capacidad máxima de endeudamiento muy por debajo de los precios actuales del mercado.
En este contexto, la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School advierte que es necesario mirar más allá de soluciones puntuales como los minipisos (reciente propuesta del Ayuntamiento de Málaga para tratar de dar solución a esta situación), y activar reformas profundas que desbloqueen suelo, incentiven la construcción asequible y profesionalicen el mercado.
Según el citado estudio, los menores de 36 años con menor renta —especialmente los hogares monoparentales— solo pueden dedicar entre 252 y 767 euros al mes a vivienda, lo que se traduce en una capacidad hipotecaria que oscila entre 81.807 € y 169.112 €. En comparación, el precio medio de una vivienda en Málaga capital ya supera los 275.000 €, lo que deja a este segmento fuera del mercado sin alternativas viables. La situación se agrava si se tiene en cuenta que el 40% de los ingresos netos es el umbral considerado sostenible según la UE.
Minipisos: respuesta parcial a un problema estructural
Desde la Cátedra Real Estate Alfil se valora positivamente la intención del Ayuntamiento de Málaga de promover 1.700 unidades de vivienda asequible bajo el modelo de minipisos en suelo dotacional, pero se advierte de que esta iniciativa solo cubre una fracción de la demanda real, cifrada por el INE en más de 150.000 viviendas en la provincia hasta 2030.
“El esfuerzo del Ayuntamiento es significativo, pero no puede quedarse ahí. Necesitamos desbloquear más suelo, industrializar procesos, aprovechar fondos europeos y facilitar la entrada de nuevos actores financieros si queremos ampliar de verdad la oferta asequible”, explica Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra Real Estate Alfil.
De hecho, el propio informe de la Universidad de Málaga plantea que, para que una promotora privada pueda ofrecer viviendas por debajo de los 200.000 €, sería necesario trabajar con modelos de rentabilidad ajustada, plazos amplios y costes máximos de construcción de entre 65.000 y 235.000 € por unidad, en función del tipo de hogar y su renta disponible.
Diagnóstico desde el conocimiento, no desde la ideología
Durante la última temporada de trabajo de la Cátedra, en la que participan cerca de 30 empresas del ecosistema inmobiliario en Andalucía, se han debatido ampliamente las causas estructurales que impiden el desarrollo de vivienda asequible: trámites urbanísticos lentos, fiscalidad excesiva, escasez de suelo ordenado y falta de financiación adaptada. Estas conclusiones se enmarcan en el trabajo realizado durante las sesiones 2024–25 de la Cátedra Real Estate Alfil, donde se ha analizado específicamente la viabilidad técnica de la vivienda asequible en el contexto andaluz (o de la Costa del Sol).
Para Josep Mor Figueras, profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra, “no se trata solo de señalar los síntomas, sino de trabajar con datos reales, sin prejuicios ideológicos, y generar propuestas que puedan ser ejecutadas. Tenemos el conocimiento técnico y la experiencia para hacerlo. Ahora toca sumar a las administraciones.”
Entre las medidas planteadas por la Cátedra destacan:
- Aplicación del silencio administrativo positivo en licencias urbanísticas para agilizar plazos.
- Fomento de la industrialización de la vivienda como herramienta para reducir costes y plazos.
- Creación de instrumentos financieros mixtos que combinen capital privado, fondos europeos y garantía pública.
- Apuesta por modelos de colaboración público-privada en desarrollo de suelos y gestión de vivienda.
Andalucía, un mercado de vivienda con tensión creciente
La directora regional de CBRE en Andalucía, Rosa Madrid, ya advirtió en esta Cátedra que “Andalucía es un valor seguro para el inversor, pero hay que asegurar que el crecimiento sea ordenado y sostenible”. La falta de oferta, unida al atractivo del mercado residencial para extranjeros, ha disparado los precios en muchas zonas de Málaga y su litoral.
Ante esta realidad, este foro académico defiende que es posible construir vivienda accesible sin renunciar a la calidad ni a la rentabilidad, siempre que exista una estrategia clara de suelo, financiación e innovación constructiva.
“Si no actuamos con visión de conjunto, seguiremos atrapados entre la urgencia social y la parálisis normativa”, concluye Olaya. “Nuestro compromiso como Cátedra es aportar soluciones reales, con datos, análisis y colaboración.” En los próximos meses, el foro académico irá presentando nuevas publicaciones centradas en modelos viables de financiación mixta y estrategias de desbloqueo de suelo urbano.
