Ley de Garantía del Derecho a la Vivienda Digna y Adecuada

Así consta en el texto registrado, consultado por Servimedia, y que define al gran tenedor de viviendas en dos partes. Por un lado, las “entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, fondos de inversión, entidades de gestión de activos definidas por la legislación mercantil”; por otro, las “personas físicas o jurídicas que, por sí o mediante grupo de empresas, sean titulares de cinco ó más viviendas o dispongan de más de 800 m2”.

La proposición también concreta las condiciones que debe tener ese alquiler social: “una renta que garantiza que el esfuerzo dedicado al pago de la vivienda no supere el 10% de los ingresos netos ponderado de la unidad familiar si está por debajo del 0’85 del Iprem; el 12% de los ingresos netos ponderados de la unidad familiar si están por 16 debajo del 0,90 del Iprem; o el 18% de los ingresos netos ponderados si son igual o superiores al 0,90 del Iprem”. Incluyendo el coste de los suministros básicos, con ese alquiler social “en ningún caso se podrá dedicar más del 30% de los ingresos a la vivienda”.

Después se puntualiza en relación a los grandes tenedores que “antes de interponer una demanda de ejecución hipotecaria o de reclamación de cantidades derivadas de préstamos y créditos con garantía hipotecaria, por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario o por expiración del plazo contractual (…) el demandante debe ofrecer al afectado una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial”.

Para delimitar el riesgo de exclusión residencial, se entiende que «están en esta situación las personas o familias que tengan ingresos netos inferiores a 3 veces el Iprem cuando se trate de personas que vivan solas, o ingresos netos inferiores a 3,5 veces el Iprem cuando se trate de unidades de convivencia, o ingresos inferiores a 4 veces el Iprem cuando se trate de personas con discapacidad o gran dependencia.

Esta situación de riesgo la “debe comprobar el propio demandante requiriendo previamente la información al afectado”, y, si la confirmara, debe fijar esa renta limitada al inquilino y “se garantizará el importe de la renta durante toda la duración del contrato, siempre que las circunstancias económicas del inquilino se mantengan dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial”.

Además, continúa la propuesta, “el arrendador debe asumir todos los gastos fiscales, los asociados a la comunidad de propietarios y todos los no imputables al inquilino, en atención a la especial singularidad de este tipo contractual de alquiler”. Sólo si el inquilino rechaza este alquiler social podrá el propietario iniciar el procedimiento judicial. No ofrecérselo se considera una infracción muy grave, y la multa que le correspondería al arrendador sería de entre 90.000 y 900.000 euros.

Cuando el propietario no sea gran tenedor y no tenga por tanto que ofrecer un alquiler social, las familias que no puedan pagar el alquiler “tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento”, y en tal caso “la Administración dispone de un plazo de tres meses para resolver la solicitud de la concesión de ayudas. Si una vez transcurrido este plazo no se ha dictado resolución expresa, se entiende que la solicitud ha sido resuelta favorablemente”.

OCUPAR VIVIENDAS VACÍAS

En otro apartado de la propuesta se regula la ocupación de viviendas, que se permite en el caso de viviendas vacías. A tal efecto se acota lo que debe considerarse una “residencia habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año”. También se contempla el concepto de “segunda vivienda o residencia : aquella vivienda que se utiliza por su propietario para estancias temporales o intermitentes y que no constituye su residencia habitual”.
Por el contrario, una vivienda vacía “que no constituye segunda residencia y permanece desocupada durante seis meses consecutivos y sin causa justificada, incumpliendo así la función social de la vivienda”, podrá ser ocupada. En concreto, según el texto «son causas justificadas de desocupación el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por situación de dependencia, el abandono de la vivienda en zona rural
en proceso de pérdida de población y que la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.
La proposición excluye expresamente la posibilidad de que la ocupación sea un delito, al declarar: “No existe perturbación en los derechos posesorios que justifiquen la intervención del derecho penal, sino del derecho civil en su caso, cuando se trate de inmuebles que pertenezcan a entidades financieras, de inversión inmobiliaria o asimilables, que no hayan destinado a constituir morada conforme a su fin social en un plazo de seis meses”.

En otro orden de cosas, el texto pone deberes a la Administración. Por ejemplo, “se garantizará a través de los Presupuestos Generales del Estado una financiación de las políticas sociales de viviendas que suponga un 0,7% del PIB -excluyendo los recursos provenientes de fondos europeos- antes del ejercicio 2023, y desde entonces hasta el 2030 se deberá ir aumentando esta cifra progresivamente hasta alcanzar el 2% PIB”.

Además, “la planificación urbanística reservará al menos un 50 % de la superficie para vivienda protegida de la que al menos el 60% será para alquiler social”, y los municipios con mayor demanda deberán tener en 20 años un 20% del total de pisos dedicados a alquiler social, y se prohíbe terminantemente la venta de viviendas del parque público.

Por supuesto, la propuesta también recoge la posibilidad de la dación en pago, establece como inembargable la vivienda habitual y faculta a los ayuntamientos y comunidades autónomas para, a partir de unos indicadores determinados, declarar zonas tensionadas en lo que respecta al precio del alquiler, y, en ellas, poner un límite al alquiler que se cobre a los inquilinos. Ésta es la fórmula recogida en el acuerdo de Gobierno de enero de 2020 entre el PSOE y Unidas Podemos y que el grupo confederal viene reclamando poner en práctica desde entonces, frente a las reticencias socialistas.

Por lo demás, se establece la prórroga automática de los alquileres hasta 12 años y en ciertos casos de vulnerabilidad de forma vitalicia, se marca un tope de pisos turísticos del 2% del total de habitantes de un barrio, y se intentará que circulen las viviendas vacías con un recargo del IBI de hasta el 75% en el caso de propietarios con dos o más viviendas vacías y hasta el 300% a partir de cinco viviendas vacías. Se garantizan los suministros básicos a todas las familias vulnerables.