En la España de 2007, el paisaje estaba marcado por las grúas que construían nuevas viviendas de forma incansable y por las agencias inmobiliarias que proliferaban en casi cada esquina de las ciudades para venderlas. El pinchazo de la burbuja del ladrillo, además de llevarse por delante a muchas familias, acabó con unas y con otras. En 2017, el mercado inmobiliario vuelve a reactivarse –crece el número de hipotecas, transacciones y sube el precio de la vivienda– y con esto vuelve a aumentar el papel de las agencias.
Manuel Lozano lleva tres años dedicándose al mercado inmobiliario, aunque antes había trabajado en tareas relacionadas con éste como la construcción o la promoción. Ahora como autónomo tiene una franquicia de Remax-Urbe en Madrid en la zona de Olavide, una de las más demandadas en la capital, y nota cómo el mercado de las agencias está volviendo a crecer.
«Estamos ante una tendencia sostenida al alza», dice al hablar de cómo ve el sector. Lozano no cree que se vuelva a la situación de burbuja vivida anteriormente, aunque sí ve que hay que «regular el alquiler vacacional», un factor que está «distorsionando» el mercado.
«No disponemos de datos exactos del mercado, pero es evidente que el número de aperturas se ha disparado en el último año», apuntan fuentes de AEGI Madrid, patronal de agencias inmobiliarias de la comunidad. Si se observan las cifras del anuario de la Asociación Española de Franquiciadores de 2016, el número de franquicias inmobiliarias asciende a 1.200. La cifra supone un incremento del 13% frente a las algo más de 1.000 del año pasado y un 30% más respecto a los datos de 2014, cuando había 850 franquicias.
La cifra total del mercado es todavía más alta porque habría que sumar a las agencias particulares, esas que no están dentro de una red de franquicias, y los agentes que también operan en el mercado. Para ser un API, como en el sector denominan a los agentes, no es necesario darse de alta en ningún colegio profesional por lo que estos no tienen un registro de los que operan en el sector. Únicamente Cataluña tiene un registro sobre estos profesionales.
Según la última Encuesta de Población Activa (EPA) que publica el INE, en el primer trimestre de 2017 trabajaban en «actividades inmobiliarias» 125.000 personas y 45.000 solo en «actividades de alquiler». Esta cifra es un récord desde el segundo trimestre de 2008, con el mismo número de ocupados en las actividades inmobiliarias e incluso alguna más en el alquiler: casi 56.000.
En los momentos más bajos de la burbuja inmobiliaria, 2010, el número de estos empleados se quedó en apenas 80.000 para las actividades inmobiliarias. Los servicios de alquiler tocaron fondo más tarde, en el primer trimestre de 2012, con apenas 26.000 ocupados.
Así están las agencias
Remax, una franquicia de origen estadounidense que opera en España desde 1994, por ejemplo, espera cerrar el año con 130 franquicias. DonPiso abrió 30 nuevas oficinas el año pasado y espera abrir otras 40 este año pasando así de una red de 85 oficinas a 120 (entre propias y franquicias). Look and Find, que celebra el 30º aniversario este año, tiene ahora 78 oficinas y espera cerrar el año en las 100. El grupo Tecnocasa abrió 87 nuevas oficinas en 2016, un incremento del 20% respecto a las 430 de 2015. Otro ejemplo es el grupo Reines inmobiliario, que nació en 2001 y tuvo una fuerte presencia en el norte de España. Actualmente cuenta con siete oficinas (dos de ellas propias) y tiene un plan de expansión a cinco años de abrir 200 nuevas y generar 1.000 puestos de trabajo.
La tendencia al alza llega después de una fuerte bajada en el negocio. «Nadie sabe exactamente los datos de destrucción de oficinas durante la crisis, pero se estima que alrededor de un 70% u 80% se cerraron», cuenta el presidente en España de Remax, Javier Serra, a eldiario.es. Añade que este año esperan llegar a una cifra similar a la de antes de la crisis en número de franquicias, aunque con número mayor de trabajadores.
Este crecimiento se produce en un momento en el que los datos del sector muestran una vuelta de las operaciones. Se ha abierto el grifo del crédito, lo que da lugar a que haya más hipotecas. El número de estos préstamos en 2016 fue de 281.328, un 14% superior al de 2015, según los datos del INE. Eso permite que se casen más operaciones, de aquellos que no tienen todo el dinero de una compra en efectivo.
Los datos del ministerio de Fomento muestran una tendencia ascendente en el número de compraventas. A esto también se une el interés que existe por el mercado de alquiler turístico que ofrece mayores rentabilidades junto con las operaciones inmobiliarias a gran escala de socimis o fondos que acaban arrastrando al resto del mercado.
Estamos ante un momento más «dulce» en el que los bancos están empezando a dar crédito, apunta Jorge Torrent, gerente de Look and Find. «Al volver el crédito, vuelve a haber compradores», añade. Aunque el nivel de actividad no es igual en todas las zonas con mayor actividad en las grandes ciudades.
¿Hay peligro de una nueva burbuja?
Los profesionales consultados se muestran cautos ante el posible calentamiento del mercado y consideran que es pronto para ver indicios de que esto vaya a suceder, por lo menos a corto plazo. Un mercado más «activo» es lo que ven en Aegi Madrid, que observa una sobredemanda en zonas concretas de los centros de las ciudades.
«El ajuste que se produjo en el año 2007 fue muy brusco y es muy difícil que se vuelva a dar una circunstancia similar», dice Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa al responder a la pregunta de si puede volver a repetirse la burbuja inmobiliaria. «Acabamos el año 2016 con una media mensual de compraventas un 50% inferior al año 2006, y un 30% menos de ventas de segunda mano. Esto significa que la actividad inmobiliaria está en un nivel estándar, natural, propio del país», añade.
El crédito barato fue una de las causas de la burbuja inmobiliaria de antes de la crisis española y es precisamente en esto, algo en lo que ellos no tienen que ver, donde estos profesionales ven la diferencia de este momento con los anteriores. «Que se repita o no una burbuja inmobiliaria dependerá de las políticas de financiación de los bancos. Mientras las entidades financieras no ofrezcan financiación por el 100% del valor de la hipoteca, analicen concienzudamente caso por caso la situación de cada nuevo hipotecado y comprueben sus posibilidades reales de pago, el mercado debería fluctuar dentro de unos parámetros de normalidad», explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de DonPiso.
En cualquier caso, el mercado inmobiliario vuelve a las subidas después de años de caídas. Ahora falta por ver si este crecimiento sigue siendo sostenido o si por el contrario ya nos hemos olvidado de lo ocurrido y vuelve a incrementos desmesurados.
Cómo funcionan estas agencias
El funcionamiento de las agencias inmobiliarias en gran parte se desarrolla a través de franquicias. La empresa ofrece la marca, cursos de formación o la tecnología de gestión. A cambio suele cobrar un canon por poner en funcionamiento la franquicia y una comisión por las operaciones que se llevan a cabo. Los agentes inmobiliarios que trabajan en estas oficinas suelen ser autónomos, que cobran una comisión por operación cerrada. Esto hace que sea más atractivo una compraventa que un alquiler porque los importes que se mueven suelen ser más altos.
